Trois points essentiels sont à examiner pour bien choisir son crédit:

• Le type de crédit proposé.

Taux fixe, taux variable, mixte? Comment déterminer, parmi les différents types de crédits celui qui convient à son projet?

•  Le coût réel du crédit .

Le taux et le taux effectif global effectif global – TEG. C’est le taux final qui tient compte des frais qui vont venir augmenter le coût réel du crédit.

•  Les clauses du contrat.

Les contrats de prêt ne sont pas uniformes. Si les taux varient d'un établissement à un autre, le contenu des contrats également.

Les 10 clauses du contrat

Chaque contrat contient des clauses qui lui sont propres et qui font la différence pour un même type de prêt entre les établissements. Les prêteurs pour se différencier, vont chercher à introduire dans chaque contrat des clauses visant à satisfaire différents types de clientèles, en fonction de leurs profiles ou pour proposer des solutions répondant à des situations prévisibles. Un crédit de 15, voir 20 ou 25 ans, parfois plus, c'est long. La situation des emprunteurs peut évoluer durant cette période et connaître des changements positifs ou négatifs : mariage, héritage, augmentation ou baisse des revenus, perte d'emploi, séparation, maladie,...

Les banques ont introduit dans leurs contrats des clauses prévoyant une solution pouvant répondre aux situations les plus fréquentes qui peuvent en modifier les conditions d'exécution. Tous les contrats ne contiennent pas les mêmes clauses ou leurs applications peuvent être différentes. Ces clauses sont très importantes, car elles peuvent se traduire par un coût, une charge supplémentaire qui vient s'ajouter à celles générées par le contrat.

Dix points à examiner avec attention portent sur :

• le lissage de l'échéance avec les autres prêt
• l'âge des emprunteurs;
• les garanties du prêt;
• le choix de l'organisme de garantie;
• l'assurance obligatoire chez le prêteur;
• l'ouverture de comptes et la domiciliation des revenus;
• la franchise ou différé de remboursement au moment de la mise en place du crédi
• le remboursement anticipé;
• la réduction ou l'augmentation de l'échéance;
• la réduction ou l'allongement de la durée du prêt;
• le report d'échéances.
   

1 Le lissage de l'échéance du prêts avec les autres prêtsSelon les établissements, l'endettement s'apprécie de plusieurs manières : le montant de l' échéance peut être retenu avec ou sans l'assurance obligatoire, avec ou sans lissage avec les autres prêts.

Pour la plupart des établissements, l'octroi d'un prêt est subordonné au fait que l'emprunteur ne dépasse pas une quotité maximale de charge limitée au tiers de ses revenus (avec plus ou moins de possibilité de s'écarter de ce rapport). Quelques uns tiennent compte du montant de ce qui reste à vivre, déduction faite du crédit : le crédit sera accordé si le reste à vivre est d'un certain montant minimum, en fonction de la ville et de la composition du ménage.

Dans les différents types de prêts, nous avons vu les prêts à paliers. Si au moment de votre emprunt, vous avez également d'autres crédits en cours : consommation, prêts personnels... l'établissement selon que le calcul de son échéance se fait en intégrant les autres emprunts (prêt à paliers ou lissé) ou non , pourrait rejeter votre demande.

La possibilité de lissage consiste, pour la banque qui le pratique, à calculer une échéance dont le montant soit constant pendant la durée du prêt mais en incluant les sommes payées pour les autres emprunts.

Ainsi par exemple, si la banque propose une échéance de 800€ par mois pour un prêt immobilier lissé avec un prêt personnel de deux ans de 200 €/mois et un prêt auto de 4 ans de 250 €/mois, cela signifie que pendant les deux premières années vous aurez à payer : (Prêt personnel 200€ + Prêt auto 250€ + Prêt immobilier 350€); les deux années suivantes : (Prêt auto 250€ + Prêt immobilier 550€); ensuite : prêt immobilier 800€/mois,

Le lissage est pratique, car si la capacité de remboursement est de 800€, la somme des trois échéances, sans lissage, aurait dépassé le montant admis et le dossier aurait été refusé,

Il a un coût : dans la mesure où la banque repousse le remboursement d'une partie des charges pendant les durée des autres prêts, cela génère des intérêts supplémentaires.

Attention ! Dans certains cas, en l'absence de possibilité de lissage, le recours à des prêts aidés de courte durée, peut avoir un effet négatif. En effet, l'emprunteur qui en raison de ses revenus a droit à un Taux Zéro de courte durée (5 ans, 8 ans par exemple) ou/et à un Prêt Epargne Logement peut voir la somme de ces charges (PTZ0 + PEL + prêt bancaire) à défaut de lissage dépasser les quotités d'endettement, surtout avec le doublement du montant du prêt à partir du 15 janvier 2009. Et s'il veut absolument passer par un établissement ne pratiquant pas le lissage, il pourrait être amenéà renoncer à ces prêts aidés.

• 2. L'âge des emprunteurs.

Les établissements prêtent en général sur une durée calculée de sorte que le crédit ne dépasse pas une certaine limite quant à l'âge des emprunteurs : 72 ans, 75 ans. Quelques uns prêtent sans limitation d'âge des emprunteurs, si ceux-ci sont en mesure de se faire assurer. Cette assurance pour couvrir le crédit au-delà de 72/75 ans peut avoir une incidence notable sur le coût du crédit.

• 3. Les garanties demandées.

Les garanties imposées par l'établissement entraînent des charges : selon la nature et l'étendue de cette garantie, les frais varient, Voir le chapitre sur les garanties.

• 4. Le choix de l'établissement garant.

Dans certains cas, les banques imposent de recourir à une société de caution pour garantir le prêt. Il y a des incidences financières en fonction des coûts de cautionnement et conditions imposées par le garant pour que la banque accorde un prêt : montant d'un apport personnel minimum, garantie complémentaires et in fine, selon que l'établissement caution rembourse une partie ou pas des frais, si le crédit s'est correctement remboursé. Cette liberté de choix ou non, peut avoir une incidence financière notable, si l'emprunteur est tenu de passer par un établissement qui s'avère plus cher qu'un autre.

• 5. Le choix de l'assureur.

Les emprunteurs doivent se faire assurer pour couvrir les risques Décès Invalidité Temporaire. Dans de nombreux cas, les banques imposaient leur compagnie (parce qu'à la fois banquiers et assureurs ou parce que liées par des intérêts financiers). Quelques unes acceptaient la délégation auprès d'établissements agréés par elles : c'est à dire que l'emprunteur avait le choix d'accepter le contrat d'assurance offert par la banque ou pouvait s'adresser à un établissement parmi un ensemble ayant reçu un agrément de leur part. Aujourd'hui la liberté de choisir son assureur est de droit.

• 6. L'ouverture de comptes et la domiciliation des revenus.

La plupart des banques posent comme condition à l'octroi du crédit, l'ouverture d'un compte bancaire de la part de l'emprunteur et la domiciliation de ses revenus. En général, la banque assortit à cette ouverture un pack de services : carte bancaire, accès Internet, frais de tenue de compte...

Cette contrainte a pour origine le fait que les banques avec une politique de crédit peu cher, voir en dessous des seuils de rentabilité, se donnent pour objectif de fixer un client chez elles : elles visent les flux de trésorerie nouveaux et les possibilités ultérieures de facturer des prestations de services ou de vendre des produits financiers. Il y a des établissements qui ne le font pas : des banques par stratégie commerciale ou les établissements financiers qui n'ayant pas le statut de banque de dépôt n'ont pas la possibilité d'ouvrir des comptes de dépôt.

Sur ce point, cela permet à l'emprunteur qui le souhaite, de conserver sa banque et de pouvoir choisir l'établissement qui lui offre les meilleurs services attendus au moindre coût.

• 7. La franchise ou différé de remboursement.

La franchise ou différé de remboursement permet de commencer à rembourser son crédit plusieurs mois après son déblocage. Solution souvent indispensable en cas de construction ou de travaux importants dans un achat ancien. Dans ces deux cas, alors que le prêt est débloqué soit pour financer le terrain soit pour la construction ou les travaux au fur et à mesure des appels de fonds, l'emprunteur doit encore faire face au loyer de son habitation. Le différé peut être de plusieurs mois : en général 6 à 18 mois. Si cette possibilité est pratique, elle se révèle très onéreuse : car les fonds utilisés pendant cette période sont générateurs d' intérêts intercalaires calculés sans amortissement de capital sur la totalité des fonds mis à disposition pendant la période de franchise.

Ainsi, dans le cas d'un achat d'un terrain avec une construction à y réaliser. Si un prêt est débloqué pour partie à la signature de l'acte de vente du terrain et pour partie, par tranches échelonnées pendant 12 mois de travaux, les intérêts générés seront calculés sur la base du taux du crédit principal à raison de 12 mois sur le montant de la partie débloquée pour le terrain, puis au prorata du nombre de mois pour le montant de chaque déblocage.

Exemple
Prêt 150 000€ à 5 %, différé 1 an. 50 000 € à l'achat du terrain et deux appels de fonds de 50 000€ au bout de 3 mois et 9 mois. Intérêts intercalaires : 50 000€ x 5% + 50 000 x 5% x 9/12 + 50 000 x 5% x 3/12 = 2500 + 1875 + 625 : 5000€ d'intérêts.

Selon les contrats, ces sommes seront soit intégrées au montant du prêt qu'elles renchérissent d'autant, soit réglables à la fin de la période de différé.

• 8. Le remboursement anticipé.

La possibilité de remboursement anticipé (total ou partiel) doit être prise en compte dans l'évaluation du contrat. Sur une durée de 15, 20 voire 25 ou plus, la situation d'un emprunteur évolue. Il peut bénéficier d'une rentrée d'argent imprévue. La situation économique peut avoir changé.

Dans le cas où l'emprunt a été effectué à un taux élevé, sur une durée longue ou que la différence entre le taux d'intérêt et le taux d'inflation présente un écart très important au détriment de l'emprunteur, celui-ci peut avoir tout intérêt à mettre fin à son crédit.

Avant de prendre cette décision l'emprunteur devra cependant tenir compte de tous les facteurs qui ont concouru à son crédit et à la perte possible de certains avantages : prêt épargne à taux bonifiés, avantages fiscaux etc... Si la possibilité de remboursement anticipé d'un crédit à la consommation est de droit, il n'en est pas de même pour un crédit immobilier. Cette possibilité doit figurer dans le contrat et tous les contrats ne l'offrent pas.

Plusieurs solutions peuvent être proposées selon les établissements.
Certains contrats permettent un remboursement anticipé sans aucune contrainte particulière. D'autres fixent un montant minimum de remboursement anticipé : 10% au moins du capital restant dû. La plupart autorise le remboursement anticipé avec une pénalité (l'IRA ou indemnité de remboursement anticipé) que la loi fixe à 3% maximum du montant restant dû. Il y a cependant des situations où la banque ne peut pas faire obstacle à un remboursement anticipé et ne peut imposer de pénalité de rupture anticipée : en cas de vente du bien immobilier pour des raisons de changement de lieu de l'activité professionnelle, en cas de décès de l'emprunteur ou de son conjoint ou de cessation forcée de l'activité professionnelle de l'un ou l'autre.

Avant remboursement effectif, pour toute modification du contrat (durée, taux, montant) la banque devra établir une offre préalable soumise à un délai de réflexion de 10 jours.

• 9. Possibilité de moduler le prêt : par réduction ou augmentation du montant de l'échéance ou par réduction ou allongement de la durée du prêt.

Certains contrats offrent la possibilité de modifier le montant de son échéance, en principe annuellement, à date anniversaire du contrat. Il importe donc de faire introduire par la banque des clauses prévoyant ces modifications.

Avec le remboursement partiel du prêt, sa durée peut être raccourcie : le montant de l'échéance rester identique, mais sur une durée plus courte.

On peut également choisir de conserver une durée de remboursement identique mais avec un montant d'échéance diminué.

Sans remboursement partiel, on peut également demander à augmenter le montant de l'échéance pour rembourser plus vite : dans le cas par exemple, où les ressources se sont accrues dans une proportion importante. Dans ce cas c'est la durée du prêt qui diminue. Enfin, si la situation financière s'est dégradée, on pourra demander de diminuer l'échéance : la durée du prêt sera alors allongée. Ces modifications pourront, selon les contrats, être opérées en une seule ou plusieurs fois, dans un sens ou dans un autre, pour un montant minimum. Ces possibilités sont importantes car elles conditionnent la souplesse que l'on peut apporter dans la gestion de son budget, en fonction des aléas de la vie.

• 10. Le report d'échéances.

C'est une facilité que peut accorder le prêteur. En cas de difficulté passagère, d'événement imprévu, il peut autoriser de reporter le paiement d'une ou plusieurs échéances à une date ultérieure. Selon le contrat, cette faculté peut être gratuite ou non. Elle permet d'éviter les incidents de paiement. C'est également une manière pour certains établissement de proposer des crédits sur une durée plus longue que celle souscrite, en disant à l'emprunteur qu'avec les report d'échéances, son prêt de 20 ans sera en fait de 21 ou 22 ans.