Les différents types de crédits

• Avantages. Un crédit moins cher au départ. L'éventualité de réduire le coût final de son crédit.

Au moment où l'inflation diminuait, les banques ont commencé à proposer des crédits à taux variables, indexés sur le coût du loyer de l'argent ou sur le coût de la vie. Plutôt que de perdre le client à la suite d'une renégociation de crédit, il valait mieux lui proposer d'emblée, par contrat de diminuer son taux de crédit, en cas de baisse des taux.
Solution doublement séduisante entre les années 1990 et 2003, quand les crédits suivaient une courbe descendante et présentaient un écart d'un ou deux points en moins par rapport à un taux fixe. Car pour le rendre attractif, les banques offrent, pour les crédits à taux variable, des taux inférieurs à ceux fixes.

Avec des crédits oscillants aux alentours de 6 à 8 %, un écart de 1 à 2% en moins par rapport à un taux fixe et la perspective de voir les taux baisser encore, le crédit à taux variable devenait intéressant. Et les baisses s'appliquant automatiquement de manière contractuelle, il n' y avait plus lieu d'aller renégocier son crédit. Profitant de la baisse, le crédit coûtera moins cher que celui dont la charge est restée intangible et plus élevée.

Mais à partir du moment où les taux ont atteint un point difficile à améliorer (aux alentours de 3 à 4%) et que l'écart s'est resserré entre un taux fixe et un taux variable, pour se ramener à parfois moins d'un demi point, l'intérêt s'est effacé : il y avait plus de probabilité de voir le taux remonter que descendre encore. Le seul intérêt demeurant, pour les budgets très serrés, de pouvoir diminuer le montant de la charge de crédit au maximum afin de parvenir à un montant de mensualité le plus faible possible et obtenir un accord de crédit. C'est le problème des financements à taux variable qui s'adresse à une clientèle économiquement fragile, sans aucune perspective d'accroissement de sa solvabilité. A la moindre hausse des taux, elle ne peut plus rembourser les échéances.

• Inconvénient. Un crédit à risques.

Le crédit à taux variable se fonde sur une spéculation sur l'avenir : en cas de baisse, l'emprunteur bénéficie de la baisse. Mais en cas de hausse, celle-ci bénéficie à la banque. Un crédit qui passe de 4 à 5% subit une hausse de 25%.

100 000€ à 4% sur 20ans représentent une charge de 605€/mois.
100 000€ à 5 % sur 20 ans représentent une charge de 659€/mois.
100 000€ à 6 % sur 20 ans représentent une charge de 716€/mois.
Le choix de ce crédit repose sur les modalités de révision du taux, à la hausse ou à la baisse et les possibilités ou non de revenir à un mode de crédit au taux fixe.

Le mode de révision du taux du crédit
Les banques utilisent des indices de référence pour déterminer le coût de l'argent pour une période donnée : en particulier l'Euribor.

• L'Euribor

C'est l'indice le plus généralement utilisé. C'est l'un des principaux taux de référence du marché monétaire de la zone euro. Son nom est formé à partir de la contraction des mots anglais Euro InterBank Offered rate. Euribor est parfois traduit en français, par exemple dans certains contrats de prêts à taux indexés, par Tibeur (Taux interbancaire offert en euro (Tibeur).
L'Euribor est, pour une échéance donnée (par exemple : trois mois) le taux moyen auquel un échantillon de 57 grandes banques établies en Europe prêtent en blanc (c'est-à-dire sans que le prêt ne soit gagé par des titres) à d'autres grandes banques.
Les indices Euribor les plus utilisés sont ceux compris entre 1 semaine et 3 mois et 1 an.
Ils servent de base et de référence principale : au marché des crédits à long terme,aux prêts à taux variable offerts aux particuliers et aux entreprises, dans lesquels le taux d'intérêt est exprimé comme la somme de l'Euribor choisi et de la marge du prêteur.

Les contrats prévoient également qu'au taux déterminé par l'indice s'ajoute la marge de la banque. Il est donc très important lorsque la banque propose un taux de crédit révisable selon l'indice Euribor + marge, de connaître au minimum la marge que la banque applique.

l'indice INSEE
Certains crédits font appel également à l'indice INSEE du coût de la vie (l'inflation), pour apporter des correctifs au contrats.
 

La possibilité de revenir à un taux fixe
Certains contrats permettent à l'emprunteur de revenir à un taux fixe. L'absence de cette possibilité contraint l'emprunteur à poursuivre son crédit à taux variable, même si les conditions deviennent très défavorables par rapport à celles qui étaient à l'origine du crédit. Dans certains cas, le changement de mécanisme entraîne des frais.

Les différentes solutions de crédit à taux variable ou révisable.

Les banques proposent plusieurs solutions de crédit à taux variable : allant du révisable pur et simple à des risques limités par contrat,
A partir du moment où les taux sont arrivés à des seuils que l'on pouvait qualifier de plancher, les banques ont échafaudé des solutions limitant le risque pour l'emprunteur de perdre le contrôle de ses charges tout en rendant le taux attractif au départ par rapport à un taux fixe.
Compte tenu de la tempête engendrée dans le monde financier par la pratique des taux variables, les banques françaises sont désormais tenues par la loi, de fournir des simulations aux emprunteurs qui souhaiteraient utiliser un taux variable, afin de les informer des situations possibles en cas de changement de taux.

• Le révisable pur et simple.

C'est le prêt à taux variable le plus simple et le plus dangereux.
L'emprunteur contracte à un taux donné et à date échéance (en général un an), les conditions de taux sont reconsidérées en fonction des indices choisis. Le plus souvent c'est la formule indice Euribor à la date d'échéance + marge de la banque.

Ayant prêté à 3%, si l'Euribor de référence est passé de 3 à 4,7%, le crédit sera augmenté de la différence et passera également à 4,7%. Si le contrat stipule que le nouveau taux est égal à Euribor + marge, le crédit passera à 4,7% + la marge bancaire (qui doit donc être déterminée au départ).

Il n' y a aucune limite à l'augmentation du taux, aucun plafonnement des échéances. C'est le principe de la plupart des prêts effectués dans les pays anglo-saxons et en Espagne. C'est une formule de prêt qui ne peut pas convenir pour l'achat d'une résidence principale, surtout sur une durée très longue et au mieux convient à des investisseurs, pour de l'immobilier de placement locatif, dans la mesure où ils peuvent répercuter la totalité des charges de crédits. Elle est souvent utilisée pour permettre de diminuer au maximum la charge de crédit afin de faire passer la demande de crédit en deça des 30% maximum de quotité d'emprunt par rapport aux ressources.

• Le crédit révisable par périodes.

Il est souvent présenté comme un crédit à taux fixe pour rassurer l'emprunteur. Il s'agit d'un crédit dont le taux est fixe pour une durée donnée. Au terme de cette durée (3 à 5 ans), le taux d'emprunt est modifié.
Le contrat prévoit dès le départ les dates de révision du contrat, en général des tranches de 3 à 5 ans. Les conditions de taux sont recalculées au terme de chaque période en fonction d'indices qui restent aléatoires : augmentation du taux, augmentation des échéances si les revenus sont meilleurs...

La pratique du taux d'appel, elle, est bannie : elle consistait à faire la promotion d'un taux fixe sur quelques mois pour attirer les clients, puis à revenir à un taux variable très rapidement.
C'est une méthode pratique qui peut être utilisée pour des emprunteurs jeunes, dont les revenus devraient suivre une courbe ascendante rapide et forte. Elle permet de financer des emprunteurs qui disposent de peu de ressources et de peu d'apports au début de leurs activités.

• Le crédit à taux variable sécurisé : appelé aussi crédit à taux maîtrisable ou crédit Capé.

Pour réduire les risques et attirer une clientèle plutôt réticente vers le taux variable, les banques proposent des crédits à taux variables sécurisés : Crédit Capé.

Le crédit est à taux variable, mais le contrat prévoit des limites au montant de variabilité : un plafond vers le haut (un cap) ou vers le bas qui ne sera pas dépassé. Il y a des crédits Capé à 0,5%, 1, 2, 3%. Ce qui signifie que quelle que soit la hausse du taux de crédit, le nouveau taux ne pourra pas dépasser celui du contrat de départ plus 0,5% /1 % / 2% /3%.

Il existe d'autres formules de plafonnement qui peuvent porter sur le montant de l'échéance ou la durée du crédit : par exemple, si le taux augmente, la charge mensuelle augmente jusqu'à un montant limité par contrat. Elle peut également rester constante, c'est alors la durée qui augmente : l'emprunteur paye toujours la même chose sur une durée plus longue qui est elle aussi limitée par contrat.

Avantage. La stabilité des conditions de prêt.
Le taux est fixé dès le départ et ne varie pas jusqu'à la fin du crédit. Au moment de la signature de l'offre, la banque remet un tableau d'amortissement qui permet d'emblée de visualiser le montant des intérêts à payer mensuellement jusqu'à la fin du crédit. Le capital s' amortit au fur et à mesure du remboursement du prêt, les échéances sont fixées une fois pour toute.

Outre le sentiment de sécurité, il y a la satisfaction de ressentir le poids de l'échéance diminuer au fil des ans, du fait de l'inflation, surtout sur des périodes très longues. Si le taux de départ est bas, il semble le plus avantageux, car il est difficile de pouvoir bénéficier d'un taux encore plus bas en dessous des marges des banques.

Il y a quelques années, les taux de crédit immobilier étaient à deux chiffres en raison d'une très forte inflation. L'inflation jugulée, les emprunteurs se voyaient devoir rembourser des crédits à 14% et plus, alors que les nouveaux emprunteurs bénéficiaient de conditions nettement plus favorables, bien en dessous de 10 %. Il y a eu des vagues de renégociations de crédits. Face à la réticence des banques, voire des soupçons d'entente entre elles, pour refuser de prêter à un client venant de chez un confrère pour obtenir un prêt à meilleurs conditions, des établissements financiers se sont placés sur le créneau du rachat de crédit.

Les emprunteurs restent aujourd'hui convaincus, que même en cas d'écart notable entre leurs conditions d'emprunts et celles du marché, ils auront toujours loisir de renégocier leur crédit, malgré la présence de conditions particulières dans les contrats, imposant des pénalités de remboursement anticipé.

Inconvénient. Un crédit plus cher au départ.
Le taux de ces crédits est plus élevé que le taux de départ des crédits à taux variable; En conséquence, dans certains cas, lorsque l'endettement est à la limite des normes d'acceptation d'un dossier, cela peut conduire à un refus de dossier.

Les solutions mixtes

Pour une partie de la durée à taux fixe et pour l'autre à taux variable

• Le compromis

Certains établissements proposent des solutions mixtes : un taux fixe sur une certaine période (7 à 10 ans), suivi d'un taux variable pour le reste de la durée du crédit (10 à 15 ans). Ce mécanisme est surtout destiné à des jeunes ménages dont les revenus ont une forte probabilité d'augmentation en quelques années.

• Le crédit « in fine ». A éviter pour la résidence principale.

C'est un crédit à taux fixe dont le remboursement du capital s'effectue à la fin du crédit, en une seule fois.
Avantage : Pendant toute la durée du prêt, l'emprunteur ne paye que les intérêts. La mensualité est donc beaucoup plus faible que celle d'un crédit classique puisqu'il n' y a pas d'amortissement du capital. Ce peut-être une solution fiscalement intéressante dans le cadre d'un investissement locatif : l'emprunteur peut, dans ce cas là, imputer la totalité des intérêts sur les revenus locatifs, voir, si les intérêts sont supérieurs aux recettes locatives, créer un déficit foncier reportable.
Inconvénients :C'est un crédit très cher puisqu'il n'y a pas d'amortissement de capital : les intérêts sont calculés sur le montant du capital emprunté et non de manière dégressive sur le capital restant dû.

Dans la pratique, les banques pour garantir le crédit, l'adosse à une épargne dont le produit et le capital serviront a rembourser le prêt.

• Exemple : Vous envisagez l'achat d'un trois pièces destiné à la location pour un coût de 200.000€, avec une épargne de 100 000€. Dans le cadre d'un crédit in fine, la banque pourra prêter 200 000€. Les 100 000€ seront placés en titres. Avec un crédit à 4,5% sur 15 ans, les intérêts sont de 750€. Un loyer de 700€ couvrira pratiquement les charges. L'épargne devrait produire un revenu de l'ordre de 4 à 7%. A 5% il serait de 5000€ par an. En intérêts cumulés, le bien aura rapporté en 15 ans au moins autant que l'épargne apportée au départ : 100 000€.

Au bout de 15 ans, il faut solder le crédit : l'épargne apportée au départ, plus celle cumulée pendant la durée du prêt permettent de solder le prêt. Sur le papier.
Car le mécanisme ne joue que si l'économie et les prix montent de manière linéaire et sans accroc. Si l'épargne est placée dans un portefeuille de titres qui stagnent voir régressent, à l'échéance la valeur du capital placé aura fondu et le rendement des titres avec : au moment de rembourser, après avoir payé 15 ans d'intérêts, il peut être nécessaire vendre le bien pour solder le crédit. Un portefeuille qui perdrait 40% de sa valeur en un an passerait de 100 000€à 60 000 et son rendement d'environ 5 %, tombe à 3000€ par an. Il sera peut-être alors nécessaire de vendre le bien pour solder le capital. D'où la nécessité de ne pas utiliser cette technique pour l'achat d'une résidence principale.

• Le crédit-relais. La solution quand on a un projet immobilier et un capital immobilisé sous forme d'un bien immobilier

C'est un crédit « in fine » à taux fixe d'une durée courte, consenti par la banque pour permettre d'avancer de l'argent liquide à un emprunteur qui réalise un achat immobilier à titre de résidence principale et dans le même temps met en vente un autre bien immobilier, en général son habitation.

• Le crédit-relais est un crédit d'une durée d'un à deux ans, accordé avec ou sans garantie hypothécaire. Le montant prêté est fonction de la valeur du bien vendu. Un sérieux coup de vis à été donné sur ces crédits, en raison de nombreux problèmes qui sont apparus. Dans une période d'euphorie, les biens ont immobiliers ont connu des hausses de 10 à 25% par an. Dans ces conditions, un bien sur une durée de 2 ans pouvait prendre de plus de 20 à 50% de hausse. Les banques avançaient jusqu'à 80, voir 90% du montant de la valeur du bien, remboursement d'un éventuel crédit en cours déduit sachant que sur un ou deux ans, la valeur du bien objet du crédit relais augmentait et que le risque diminuait.

Avec le coup de frein, voire le retournement du marché immobilier, des biens souvent largement surévalués par des agences immobilières trop optimistes, ont eu du mal à se vendre au prix prévu. Les banques ont donc resserré le robinet des crédits relais et les conditions d'obtention. Elles font de plus en plus appel à une expertise du bien par un expert indépendant et ne prêtent plus que 70 à 80% maximum du bien.

Souvent associé à un financement immobilier complémentaire, il est possible de prévoir par contrat, avec certaines banques que le solde de la vente soit affectéà un remboursement anticipé partiel sans frais du crédit.
Le crédit relais peut être demandé seul : un « crédit relais sec » en jargon bancaire que les banques n'aiment pas faire.

En conséquence, lorsqu'il est associé à un prêt immobilier sur un autre bien, le taux du crédit est en général le même que celui du prêt immobilier. Lorsqu'il est seul (sec), il peut être plus élevé de 1 ou 2%.

Deux formules sont possibles, comme tout prêt « in fine » : le remboursement total des intérêts avec le capital, en fin de crédit ou un paiement mensuel des intérêts. Cette dernière solution alourdit les charges totales de remboursement, puisque dans le même temps, le prêt immobilier principal a commencéàêtre remboursé.
La plupart des banques ne demandent pas de garantie particulière, en raison des frais élevés de prise et de main levée d'hypothèque. Cependant, si la plupart se contentent d'une promesse d'affectation hypothécaire à première demande, certains établissements n'hésitent pas à demander de garantir l'emprunt par une hypothèque.

• Le crédit-relais est un outil pratique pour dégager de la trésorerie afin de pouvoir réaliser une opération immobilière, si l'achat du bien envisagé se fait à un prix relativement peu éloigné de celui du bien vendu ou si les revenus permettent d'envisager de solder le restant du prix de vente, en cas de mévente du bien au prix prévu.

Compte tenu de la hausse des taux de crédit et du tassement du marché immobilier, il peut s'avérer plus judicieux de vendre son bien, de placer le produit de la vente et de louer en attendant de trouver le bien idéal avec une décote de 10 à 15% voir plus au bout de quelques mois. Un relais de 200 000€ sur un bien de 300 000€à 5 % sur deux ans coûte 20 000€ d'intérêts. 300 000€ placés à 5 % rapportent 15 000€ par an et un loyer de 1000€ revient à 12 000€ sur la même durée. Et un apport personnel de 300 000€ diminue le taux d'un crédit complémentaire.

• Le crédit modulable

Qu'il soit à taux fixe ou à taux variable, certains contrats offrent la possibilité de moduler le montant de l'échéance ou la durée du prêt. Il ne s'agit pas d'une forme de crédit différent, mais de clauses particulières qui peuvent ou non être introduites dans le contrat, permettant sous conditions de raccourcir ou d'augmenter le durée du prêt, de réduire ou d'augmenter le montant de l'échéance, d'autoriser des reports de paiements... Voir « Les clauses du contrat de prêt ».