Les frais d'expertise

La plupart des expertises obligatoires sont à la charge du vendeur.

Celui-ci fera appel à un expert immobilier, à un cabinet spécialisé qui procédera à l'ensemble des expertises obligatoires.

Etat parasitaire : détermination de la présence ou non de termites et autres agents biologiques de dégradation du bois...;

Amiante : repérage de la présence ou non d'amiante dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997;

Exposition au plomb : déterminer la présence de plomb dans les revêtements;

Risques naturels ou technologiques : obligatoire pour tout bâtiment situé dans les périmètres et zones délimitées par un plan de prévention des risques;

Etat des installations électriques : analyse de l’état des installations électriques et de leur conformité aux normes;

Diagnostic de performance énergétique : c'est est un document qui doit fournir à l'acheteur une information sur le système de chauffage et ses performances par rapport aux normes d'isolation et permet de déterminer pour chaque logement une classification en fonction des valeurs de référence ;

Diagnostic gaz : obligatoire pour les installations intérieures de gaz réalisées depuis plus de 15 ans (gaz naturel, propane, butane...), à la fois dans les parties privatives du logement et dans ses dépendances. Le constat doit décrire l’état d’entretien des appareils de chauffage et de production d’eau chaude en vue d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes.

Toutes ces expertises ont pour but d’informer l’acquéreur de la qualité du bien qu’il achète.

A celles-ci, le propriétaire pourra effectuer d’autres expertises, au préalable à la vente, afin de ne pas se trouver ultérieurement devant une situation pouvant amener l’acheteur à demander l’annulation de la vente ou la réduction du prix de vente :

Mesurage Loi Carrez : obligatoire pour les appartements. Elle a pour but de garantir à l’acheteur la superficie exacte du bien immobilier, en ne tenant pas compte des garages, caves, places de parking, lots dont la superficie est inférieure à 8m², ni des surfaces dont la hauteur est inférieure à 1.80m ;

Sécurité piscine : elle peut être demandée par le vendeur à titre de garantie. Les installations de protection étant obligatoires depuis 2006 et la non-conformité étant pénalement répréhensible : un acquéreur pourrait demander l'annulation de la vente si ces protections étaient absentes ou non conformes.
 

L’acheteur peut avoir à justifier l’état du bien dans certains cas et pour ce faire devoir procéder à des expertises.

• Le certificat d’habitabilité

S’il demande à bénéficier d’un prêt conventionné ou d’un prêt à taux zéro, l’organisme prêteur devra obligatoirement s’assurer de la conformité du bien.

L'acheteur devra recourir à un expert agréé qui vérifiera en détails les normes minimales d’habitabilité (électricité, gaz, ventilation..), l’état général du logement, établira un plan, vérifiera les surfaces et si besoin est, dressera un rapport mentionnant les travaux éventuels de remise aux normes du logement.

Cet audit relatif à la sécurité, à la salubrité et à l’équipement du logement et de l’immeuble est à réaliser, est obligatoire uniquement pour les logements de plus de 20 ans.

L’octroi du prêt est subordonnéà la réalisation des travaux pour remédier aux non-conformités.

Les frais d’expertise sont à la charge de l’acquéreur. Ils s’élèvent en général autour de 150 à 200 euros.

Pour éviter d'avoir à débourser ces frais, il est courant, si le vendeur n' a pas encore effectué ses expertises, de le faire réaliser en même temps : les cabinets les incluent en général dans le coût de l'ensemble.

L'expertise de la valeur du bien

Dans le cas où l'acheteur d'un bien immobilier ne dispose pas de la totalité de la somme pour réaliser son projet d'achat, alors que par ailleurs il est propriétaire d'un bien immobilier qu'il souhaite mettre en vente, les banques pratiquent couramment ce que l'on appelle un prêt-relais.

C'est une avance de fonds consentie dans l'attente de la réalisation du bien. Cette avance est limitée a un pourcentage de la valeur du bien.

Encore faut-il déterminer la valeur de ce bien. Pour cela, elles ont recours aux experts en évaluation immobilière.

Certaines acceptent une simple déclaration d'une agence immobilière assortie d'une situation hypothécaire, d'autres imposent le passage d'un expert.

La charge des frais est imputée selon les établissements à la banque ou à l'acquéreur : quelques établissements ont recours à leur propre expert et prennent en charge les frais d'expertise, d'autres demandent le rapport d'expertise, à charge pour le demandeur de le payer.

Les honoraires de l'expert sont libres et en général établis à la vacation horaire (au temps passé).

L'intervention d'un géomètre : le bornage.

Les indications portées au cadastre n'ont qu'une valeur fiscale. L'identification d'un terrain pour en mesurer l'emplacement et la surface exacte demande un bornage par un géomètre. C'est en général à la charge du propriétaire. Toutefois, il arrive, lorsque l'acquéreur souhaite diviser le terrain qu'il achète pour opérer une double opération, construction de sa résidence principale et d'un autre bien ou revente d'une parcelle, que le propriétaire laisse la charge de cette division au futur acquéreur. Des frais qui peuvent s'élever à 1500/2000€.