Les frais de garantie de prêt

Par exemple, l’hypothèque conventionnelle garantit des biens immobiliers neufs ou anciens. Son coût est élevé et engendre des frais au moment de l'inscription et de mainlevée en cas de sortie. S’il s’agit de l’achat d’un terrain pour une construction à venir, il proposera de prendre un privilège de prêteur de deniers, assorti d’une hypothèque (un bien à venir peut être la construction d’une maison ou l’achat d’un appartement dans un immeuble à construire : vente en état de futur achèvement-VEFA). S’il s’agit d’un achat d’un bien ancien il proposera de prendre un privilège de prêteur de deniers.

Coûts

Ces garanties, font l’objet d’un acte notarié et de formalités administratives coûteuses. Pour réduire ces coûts, les établissements ont recours également à des établissements spécialisés qui se portent caution pour l’emprunteur en cas de défaillance de sa part : les sociétés de caution mutuelle. Les frais prélevés par ces établissements sont généralement moins élevés que les frais d’hypothèque et selon les établissements de caution, une partie de ces frais peuvent être remboursés en fin de crédit, s’il n’y a pas eu d’incident. Dans la pratique ces établissements demandent pour accorder leur caution que le prêt présente certaines caractéristiques limitatives (durée limitée ou apport personnel).

Si vous êtes fonctionnaire, vous pouvez avoir recours à un organisme de cautionnement mutuel propre à votre activité : CASDEN, personnel du Ministère de l’intérieur...
L’établissement prêteur peut également demander une garantie supplémentaire s’il estime que celle offerte est insuffisante. Il pourra demander qu’un particulier se porte caution solidaire pour tout ou partie du prêt. C’est souvent le cas pour les financements de très longue durée (30 à 50 ans) proposés à des jeunes emprunteurs par certains établissements qui outre les garanties conventionnelles pouvant être prises demandent en plus la caution des parents.

Cas particuliers

Enfin, certains achats immobiliers se font dans des cadres particuliers : les biens appartiennent à des sci ou des sociétés de type coopérative. L'acheteur se porte acquéreur de parts de société qui donnent vocation à l'attribution d'un lot à la dissolution de celle-ci. L’établissement pourra alors demander le nantissement des parts de ces sociétés. Comme dans le cadre d’un crédit in-fine, il pourra nantir un placement financier ou une assurance-vie, pour garantir le prêt.
 
Les frais de garantie et les caractéristiques des garanties.
Chacune de ces garanties présente des caractéristiques propres et un régime juridique et fiscal différent qui génèrent des frais différents.
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L’hypothèque conventionnelle,

Le privilège de prêteur de deniers .PPD,

Les sociétés de cautionnement, le cas des fonctionnaires,

La caution personnelle d’un particulier,

Le nantissement