Investissement locatif

La loi Scellier, en vigueur au 1er janvier 2009, se présente comme un dispositif de défiscalisation plus intéressant que les lois de Robien et Borloo qu'elle est destinée à remplacer, tout en se juxtaposant avec celles-ci.
Elle offre :
- une réduction d'impôt en pourcentage du montant investi (retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €) : soit une réduction d'impôt possible de 75 000 € pour 2009, puis de 60 000 €  par année suivante entre 2010 et 2012
- et une déduction des intérêts d'emprunts et des charges locatives réelles.

La réduction d'impôts est opérable à hauteur de :
25 % du montant de l'investissement réalisé en 2009 (réparti linéairement sur 9 ans). 
20 % du montant de l'investissement réalisé entre 2010 et 2012 (réparti linéairement sur 9 ans). 

 
Avec une possibilité de prorogation une ou deux fois 3 ans (2% par an de réduction d'impôt supplémentaire). La loi Scellier concerne les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 situés des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements : le décret n'est pas paru, mais cela concerne décret toutes les communes des zones A, B1 et B2 des dispositifs Robien Borloo, à l'exception des communes de la zone C. 
Le bénéfice de défiscalisation est limité à un seul logement par an. 
L'aide prend la forme d'une déduction d'impôt accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, avec possibilité d' imputer le solde qui excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement. 
Pour en bénéficier l'acheteur souscrit un engagement de location nue pendant un minimum de 9 ans à titre de résidence principale du locataire. Au-delà de cette durée, il a liberté de laisser en location, sans contrainte particulière, ou de revendre.  
Les biens doivent respecter un plafond de loyer au m² selon la zone géographique et les caractéristiques thermiques et la performance énergétique doivent être conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation. 
Un membre du foyer fiscal ne peut être bénéficiaire du bail de location. La réduction d’impôt Scellier n’est ni cumulable avec les dispositifs Robien, Borloo, ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux, Monuments historiques ni accordée au titre de l’acquisition de logements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l’acquéreur avant le 1er janvier 2009. 
Par contre les ventes en VEFA (Vente en état futur d'achèvement) signées antérieurement au 1er janvier 2009 mais non encore passées chez le notaire, ont la possibilité d'opter pour le dispositif Scellier ou Robien ou Borloo, ssi elles en respectent les conditions.

La Loi Borloo

Indifféremment nommée Loi Borloo ou Loi Borloo populaire, cette mesure permet depuis le 1er septembre 2006, d’amortir jusqu’à 65% de l’investissement. Cette déduction est de :
6% du prix d’acquisition les 7 premières années de location,  
4% les 2 années suivantes, 
2,5% pendant 2 périodes de 3 ans
Les loyers sont plafonnés, en moyenne à 20% en dessous de ceux pratiqués en loi Robien. Mais l’investisseur peut effectuer une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers en plus de la déduction des frais réels (assurances, frais de gestion, charges de copropriété, frais juridiques).  
A la différence de la Loi Robien : le propriétaire ne peut louer son bien à un descendant ou un ascendant appartenant à son foyer fiscal qu’après 3 années de location et pour une durée maximale de 9 ans. Cette période de location donnera lieu à un report de l’avantage fiscal. 

Loi Malraux, loi Demessine

La loi Malraux permet une déduction sur le revenu du déficit foncier résultant des travaux de restauration complète d’immeubles anciens destinés à la location.
La loi Demessine ou ZRR, vise à dynamiser le tourisme dans certaines zones rurales. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% du prix de l’achat d’un bien immobilier situé dans les zones de revitalisation rurale. 
Le bien doit être neuf et le propriétaire a l’obligation de le louer nu à un professionnel touristique pendant une période définie.

 

Les revenus provenant de la location en loueur meublé professionnel entrent donc dans la catégorie des BIC et non des revenus fonciers. Ce statut concerne les contribuables personnes physiques souhaitant bénéficier de revenus complémentaires défiscalisés pour leur future retraite. Les opérations pouvant bénéficier du régime fiscal LMP portent sur l'achat de biens immobiliers neufs ou anciens destinés à être loués meublés et à usage d'habitation, étendus aux logements et résidences pour étudiants, tourisme, tourisme d'affaires et personnes âgées dépendantes.

Avantages fiscaux
- Imputation des déficits d'exploitation sur le revenu global, autres que les amortissements).
- Amortissements du mobilier à 100% entre 5 et 7 ans et de l'immobilier (hors terrain) entre 20 et 30 ans.
- Déduction des amortissements dans la limite du monyant des loyers diminués des autres charges afférentes aux biens loués.
- Report des amortissements non déduits sans limitation de durée.
- ISF : Possibilité d'exonération.
- Exonération de la plus-value si revente au dela de 5 ans et si les recettes sont inférieures à 250 000 €.
- Droits de donation et de succession minorés.
- Pour les achats de biens neufs en l'état futur d'achèvement (VEFA), possibilité de récupérer la TVA ayant grevé l'acquisition, avec, en cas de revente du bien avant 20 ans, reversement du prorata de TVA.

La Loi Robien

Réservée à l’investissement locatif, elle permet de déduire 50% du prix d’achat du bien de son revenu. C'était avant la Loi Scellier la mesure la plus importante pour se constituer un patrimoine immobilier. 
Anciennement Loi Besson, cette mesure s’adresse aux personnes physiques qui ont acheté ou font construire un logement neuf destiné à la location pour une durée minimale de 9 ans au titre de résidence principale, avant le 1er janvier 2009.
La Loi Robien permet la déduction sur impôts de la totalité des intérêts du crédit immobilier, une déduction pouvant aller jusqu’à 50% de l’investissement. 
Le montant à déduire est de 6% par an au cours des 7 premières années, de 4% par an les deux années suivantes.

La loi Girardin

Ce dispositif de défiscalisation vise à promouvoir le développement économique des territoires d’Outre-Mer. Tout contribuable domicilié sur le territoire français peut en profiter, au titre d’un investissement principal ou locatif nu. 
La Loi prévoit pour toute acquisition d’un logement neuf dans les DOM-TOM une réduction d’impôt de 25 à 50% selon les cas.  
- la réduction d’impôt est de 50% sur 5 ans, soit 10% par an, en location dite intermédiaire, soit avec une obligation de plafond de loyer,
- la réduction d’impôt est de 40% du prix d’achat du bien sur 5 ans, soit 8% par an, en location libre c'est-à-dire sans plafond de loyer,
- la réduction d’impôt est de 25% du prix d’achat sur 10 ans, soit 2.5% par an, en résidence principale d'une durée minimale de 5 ans.

Loueur en meublé non-professionnel   (LMNP)

La qualité de loueur en meublé non professionnel est reconnue aux personnes louant des logements meublés, neufs ou anciens.
La location peut concerner tous les biens, y compris les chambres d'hôte, gîtes ruraux, partie de la résidence principale du loueur; ainsi que la location saisonnière de villa ou appartement et logements situés dans une résidence avec services (tourisme, affaire, étudiants, médicalisée, …).
Avantages fiscaux.
Possibilité de déduire les charges et intérêts d'emprunt, les amortissements immobilier et mobilier et de récupérer la TVA.