Les opérations finançables

La concurrence est très rude entre banques pour fidéliser leurs client et en attirer de nouveaux. Elles sont donc sans cesse à imaginer de nouveaux produits, en particulier de nouvelles conditions de prêts plus attractives.
Les banques ne sont pas les seuls établissements prêteurs. Les établissements financiers ont aussi pour vocation le prêt. Mais ces derniers ne sont pas autorisés à ouvrir des comptes de dépôts clients comme les banques. D'un côté, ils perdent l'avantage de disposer de la liquidité de leurs clients, mais d'un autre ils présentent celui d'être plus pratique pour un client par rapport au choix de sa banque. Le client n'est pas tenu d'ouvrir un compte pour obtenir un crédit et peut très bien conserver la banque qui lui convient. Bien souvent les clients sont réticents à ouvrir un compte ailleurs, alors qu'ils ont leurs habitudes dans une banque ou une agence.
 
Il résulte de cette abondance de prêteurs une multiplicité d'offre de produits de financements. Chaque établissement propose ses solutions de prêt. Chaque offre présente des différences qui, soit jouent sur le coût final (le taux), soit présentent un intérêt particulier (modularité, report d'échéances...) plus ou moins notable selon la situation du client.
En conséquence, le consommateur se retrouve devant un maquis de modalités de prêt et a souvent bien du mal à cerner toutes les variantes et les subtilités sémantiques des contrats qui lui sont proposés. D'autant que ces offres varient très vite dans le temps. La recherche individuelle de prêt étant assez longue, un établissement peut proposer un taux attractif et au moment où le futur emprunteur se décide, en avoir changé les conditions.
 

• Le courtier

La grande force du courtier est d'être informé au fur et à mesure des modifications de chacune de ces conditions.
Il peut ainsi rapidement sélectionner pour un client les meilleures offres du moment, tout en tenant compte de l'ensemble des facteurs qui concourent au coût final d'un prêt : taux de crédit en premier lieu, mais aussi toutes les autres modalités : frais de dossier, assurances, pénalités en cas de remboursement anticipé...
 
Les banques peuvent financer toutes les opérations possibles et imaginables, à ceci près qu'elles ont compartimenté leurs activités et certains établissements se sont spécialisés. Pour le particulier qui cherche un crédit pour acheter sa maison, cela rentre dans le cadre du crédit immobilier classique, un des métiers traditionnels des banques. Mais l'achat peut se présenter sous de multiples formes juridiques et pratiques. Et les banques ont des difficultés à financer les opérations qui sortent des cadres habituels et sont moins bien cernés au niveau de l'analyse des risques financiers ou juridiques.
 
Tous les projets d'achat de résidence principale sont-ils finançables?
Pour bénéficier des conditions de prêt, des aides éventuelles et des avantages fiscaux propres à cette destination, l'opération doit tout d'abord effectivement concerner une résidence principale.

Définition de la résidence principale

Les banques différencient les prêts selon leur affectation : résidence principale, résidence secondaire, immobilier professionnel, prêt consommation pour l'achat d'un véhicule.... Les conditions de crédit varient suivant la destination de celui-ci, les garanties et le risque encouru. Certains prêts aidés (Taux zéro par exemple) ne peuvent être obtenus que pour l'acquisition de la résidence principale. C'est la banque qui analyse le dossier de crédit dans sa totalité : pour la partie de taux zéro et pour le complément qu'elle prêtera. Elle avance la totalité des fonds et l'État lui rembourse les intérêts sur le montant du taux Zéro. Elle doit respecter scrupuleusement les normes imposées par l'administration, à défaut elle ne pourrait pas prétendre à la ristourne des intérêts.

Pour le fisc l'habitation principale s'entend du logement où résident habituellement et effectivement le contribuable et les membres de sa famille et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels. Mais pour obtenir certains avantages fiscaux, ce sera également le logement en construction ou le bien acquis en l'état futur d'achèvement, dans la mesure où il est destiné à l'habitation à titre de résidence principale, c'est à dire qu'il sera occupé au moins 8 mois par an.

Les banques retiennent les mêmes critères pour attribuer leurs conditions particulières de prêts pour financer une résidence principale.

La réalisation d'un projet immobilier peut prendre plusieurs formes, mais la banque n'accepte pas de financer toutes les formes de projets. Quand la banque analyse un dossier de crédit, elle prend en considération trois facteurs : le risque économique (la capacité de remboursement de l'emprunteur), le risque financier (le rapport entre le montant du crédit, la valeur du bien actuelle, voire à terme et la solidité de sa garantie), le risque juridique (les situations juridiques qui peuvent peser sur la bonne finalité du projet et son dénouement juridique en cas de contentieux). En conséquence, elle acceptera ou refusera de financer les projets d'achat immobilier qu'elle juge incertains ou à risques.

Raisons pour acheter une résidence principale

• L'achat d'un terrain en vue d'y faire construire une maison.
• L'achat d'un bien existant dans du neuf ou de l’ancien.
• L'achat d'un bien existant avec des travaux de rénovation à effectuer.
• L'achat d'un bien en copropriété à construire : vente en l'état futur d'achèvement.
• L'achat de parts de société donnant vocation à devenir propriétaire.
• L'achat d'un bien en barre de tribunal : vente aux enchères.
• L'achat d'un terrain pour y construire soi-même sa propre maison (auto-construction).
• Le financement d'une maison sur un terrain indivis ou acheté en copropriété horizontale méthode Stemmer.

Tant qu'il s'agit d'opérations courantes : acheter un appartement ou une maison existante avec ou sans travaux complémentaires de rénovation à réaliser, faire construire par un professionnel dans un lotissement ou acheter un bien dans un immeuble à construire (VEFA), la banque ne pose aucune difficulté particulière, autre que celle résultant de l'analyse économique du projet. Pas plus lorsque le projet consiste à acheter des parts dans une société qui a pour vocation la construction d'un immeuble et l'attribution d'un appartement afférent à ses parts (il y a eu de nombreuses sociétés coopératives de construction à une époque).
 
De même, l'achat d'un bien en barre de tribunal, à l'occasion d'une vente aux enchères, ne pose pas de difficulté aux banques. La vente judiciaire permet à la banque d'avoir un descriptif rigoureux du bien à la vente. Il n' y a pas de frais de notaire, puisque la propriété se transfert par jugement. Toutes les transactions passent par avocat qui consigne le montant prévu par le juge pour pouvoir enchérir : 10 % de la mise à prix. Le cahier des charges avec l'état des lieux et les frais à payer sont connus plusieurs semaines à l'avance. Cela laisse le temps à l'emprunteur de monter son dossier, à la banque de donner son accord pour un certain montant de prêt et de présenter à l'avocat l'accord de crédit. Une fois la vente réalisée, la banque enverra chez un notaire le contrat de crédit si le prêt doit être garanti par un privilège de prêteur de deniers. Si le prêt est garanti par une société de caution mutuelle, les fonds seront envoyés directement chez l'avocat chargé de la vente.
 

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• L'achat d'un terrain seul, en vue d'y faire construire une maison à une date indéterminée. Le cas de l'achat du terrain suivi d'une construction ne pose pas de problème sur le fonds, quand la présence de devis de construction ou d'un avant contrat de promoteur, atteste de l'intention de construire pour y habiter. Mais il est fréquent que l'on veuille commencer par trouver terrain idéal, pour le négocier dans de bonnes conditions et de n'envisager de construire que plus tard. Les banques sont réticentes à financer avec un prêt immobilier classique l'achat du terrain seul, non suivi d'un projet immobilier. S'il s'agit d'un terrain en lotissement, certaines acceptent de le faire, en évaluant le coût final probable de l'opération et analysant la capacité de l'emprunteur à mener à bien l'opération. Dans le cas de terrain isolé, les banques hésitent à s'engager, sans certitude que le terrain, même constructible, puisse obtenir toutes les autorisations nécessaires et dans l'ignorance des coûts totaux de viabilité.

• L'achat d'un terrain pour y construire soi-même sa maison. L'auto-construction pose problème à de très nombreuses banques et peu suivent un demandeur de crédit dans ce type de projet, car elles ne cernent ni le coût de celui-ci ni la valeur réelle du bien ni la capacité de l'emprunteur à mener son projet au bout. Certaines acceptent toutefois de financer le terrain, les matériaux et fournitures justifiées sur devis et factures acquittées; d'autres exigent que l'emprunteur qui réalise sa propre maison, assure le chantier par une garantie de dommage ouvrage et de RC. Elle peuvent aussi imposer de recourir à un maître d'oeuvre qui coordonne et vérifie l'ouvrage et que certains travaux soient effectués par des entreprises agréées (électricité, gaz...). En tout état de cause seul est finançable ce qui est justifiable sur devis et factures, mais la plupart refusent de financer ce type d'opération.
• Le financement d'une maison sur un terrain indivis ou acheté en copropriété horizontale (méthode Stemmer). Les cas se présentent de plus en plus fréquemment où, dans le but de diminuer l'incidence des coûts du foncier et de la construction, des acquéreurs souhaitent se regrouper pour acheter un terrain et y construire une maison mitoyenne, voir plusieurs maisons individuelles.

               
L’édification de deux constructions, par deux propriétaires différents, sur un même terrain, détenu en copropriété par les deux mêmes copropriétaires, ne constitue pas une division de terrain justifiant l’application des dispositions particulières, prévues par le POS et si la règle locale d’urbanisme ne s’y oppose pas, il est possible de faire construire deux maisons avec 2 propriétaires bien distincts. Mais la banque a besoin pour prêter et prendre sa garantie d'identifier le bien. L'opération sera envisageable pour le prêteur à condition que soit effectué un partage du terrain, soit au sol, soit en millièmes de copropriété avec des lots futurs et ce avant la construction pour éviter des frais et ne pas avoir à se porter caution hypothécaire l’un de l’autre en cas de crédit.
Le partage devra obligatoirement être fait par acte notarié et publié au fichier immobilier au bureau des hypothèques, avec l'intervention préalable d'un géomètre-expert : document d’arpentage ou état descriptif de division au cas de copropriété.
               
Se pose alors un problème : qui des acheteurs ou du propriétaire du terrain payera les frais de division, sans garantie que le projet d'achat puisse aller à son terme sur le plan administratif ou financièrement en cas de recours au crédit ?
               
Les emprunteurs auront par contre beaucoup plus de difficultés à obtenir un financement dans le cadre d'une copropriété horizontale. A une époque, pour contourner la législation sur les lotissements ou sur les interdictions de lotir et face aux prix des terrains, l'avocat niçois Stemmer proposait une solution : la copropriété horizontale.
A partir d'une division d'un terrain en 3 parcelles par un propriétaire en vue de vendre les lots, l'opération doit être soumise au régime du permis de lotir.

Mais si un terrain dispose de la surface suffisante pour y construire plusieurs biens, il suffit que son propriétaire obtienne les permis de construire, réalise les constructions et les vende une à une. Selon la méthode Stemmer, on constitue un groupement indivis de plusieurs personnes qui devient propriétaire du terrain. Le sol est ainsi en indivision et chacun construit sa maison sur une parcelle qui lui est attribuée : c'est le principe de la copropriété. Si cette méthode n'est pas interdite, elle est fortement déconseillée par le Conseil Supérieur du Notariat, mais elle n' a été sanctionnée par les tribunaux que dans la mesure où elle apparaissait clairement comme un moyen de contourner les règles d'urbanisme, ce qui n'est pas vrai dans tous les cas.

S'il s'agit de financer à crédit l'achat d'un bien dans une copropriété horizontale existante : avec un lot identifié par une division de copropriété, l'obtention d'un permis de construire et des certificats de conformité et l'absence de recours, la banque pourra financer le bien comme dans toute copropriété.
Par contre, le problème se posera pour financer une construction dans une opération nouvelle, car rien ne garantit à la banque que les permis définitifs seront délivrés et surtout qu'aucun recours ultérieur n'aboutira pas à une annulation de l'opération s'il s'avère, selon les juges, qu'elle a pour but de contourner les règles d'urbanisme. Devant ce risque juridique, elle s'abstiendra.

Les travaux pour une résidence principale

Tous les travaux qui se greffent au projet d'achat, peuvent faire l'objet d'un financement. Mais attention, les banques n'aiment pas faire deux crédits consécutifs sur en même projet, surtout si le second ne peut être garanti.
Il est courant avec l'achat d'un bien ancien d'avoir des travaux de rénovation plus ou moins importants à réaliser : rafraichissement de peinture, mise au normes d'électricité, pose d'une chaudière, reprise de second ou de gros oeuvre,...

On pense qu'au moment de la transaction il n'est pas possible de savoir avec certitude le montant à engager sans avoir fait faire des devis. Pourtant c'est la seule solution pour évaluer le bien : ajouter au coût de l'opération tous les travaux indispensables à réaliser. D'autant que, si vous en demandez le financement, la banque demandera impérativement quels sont les travaux prévus et leur montant, le tout justifié par des devis.
 
Dans biens des cas les acheteurs pensent judicieux de garder de la liquidité pour les faire effectuer une fois la vente terminée. Il n'en est rien puisque le financement peut englober les travaux éventuels sur la durée du crédit. En déportant leur réalisation dans le temps vous risquez de générer deux problèmes insolubles.
 
Vous être départi de ce que vous pensiez affecter aux travaux pour l'apport désormais demandé par les banques, ne pas avoir prévu assez et vous trouver confronté à l'obligation de devoir contracter un nouveau prêt. La banque risque de ne pas suivre, puisqu'elle ne pourra pas prendre de garantie sur ce prêt et qu'il va modifier son risque. Dans ce cas, la solution d'un ecours à un prêt à la consommation plus cher et à court terme risque de se révéler catastrophique, avec des échéances conjointes trop élevées, si tant est qu'un établissement accepte de prêter. Au lieu de financer toute l'opération sur la durée du prêt au taux d'un prêt immobilier, vous risquez de devoir financer une partie des travaux, en jonglant avec un crédit consommation beaucoup plus cher sur une durée courte de 5 ans environ et vous confronter au moindre problème (changement d'une voiture) à une situation de surendettement.
 
Outre le fait de vous priver du taux du prêt principal, vous diminuez l'apport que vous mettez dans votre projet qui ne se résume plus pour la banque qu'à l'achat et prenez le risque de vous voir refuser le crédit. En période de resserrement des accords de crédits,la part personnelle affectée à des travaux non entrés dans le projet sera exclue du montage du projet par la banque.

• Exemple. Vous disposez de 30 000 €, pour un projet de 200 000 € sur lequel vous envisagez d'avoir à réaliser 20 000€ de travaux, pensant affecter 10 000 € à l'achat et 20 000 € de travaux par la suite. Dans ce cadre, la banque se limitera à 170 000€ de prêt et vous aurez à apporter 30 000€. Vous pourrez effectuer l'achat mais pas les travaux.

Si vous présentez un projet de 220 000€, la banque qui aura une meilleure garantie avec un bien rénové, prêtera plus facilement 190 000€ parce que vous justifiez alors, dès le départ, d'un apport de 30 000€ au lieu de 10 000€ et qu'elle maîtrise le risque.

Faire financer un achat à l'étranger

Il sera très difficile de faire financer votre opération. Même si vous êtes salariés d'une entreprise qui a son siège en France et que vos salaires y sont domiciliés, la banque faute de garantie, refusera dans la plupart des cas de financer un bien à l'étranger. Vous n'aurez pas droit non plus aux avantages fiscaux.
Toutefois, certaines banques accepteront de financer votre projet si elles ont la possibilité d'avoir une garantie en France : hypothèque sur un autre bien, nantissement d'un portefeuille de titres.