Le prêt relais

La résidence principale est mise en vente pour servir en tout ou partie au nouvel achat. Mais entre le moment de la cession et celui-ci, il peut s'écouler un laps de temps de plusieurs semaines voir plusieurs mois. L'acheteur qui n'a pas la liquidité pour mener à bien sa deuxième opération, compte sur le produit de la vente de son bien pour la réaliser. Et la découverte de la maison souhaitée précède en général la cession du bien, il est très difficile de trouver un enchaînement satisfaisant entre le moment où on dispose de la totalité de l'argent pour signer et celui où on encaisse le produit de la vente de son bien.

Si au moment de devoir payer le bien envisagé, la vente du premier n'est pas encore effectuée et qu'il n'y a pas assez de financement par d'autres apports personnels ou sous forme de prêt, la situation est paralysée.

Pour pallier cet inconvénient, les banques ont mis en place un système de prêt : le crédit-relais.

Qu'est-ce qu'un prêt / crédit relais ?
 

Il consiste en une avance de fonds faite par la banque, à valoir sur la vente de la maison. Elle constituera un apport personnel liquide et viendra diminuer le crédit principal à obtenir pour couvrir la nouvelle opération.

• Exemple :

Je souhaite acheter un bien de 330 000 euros avec les frais. Je dispose de 50 000 euros et j'ai un bien qui est mis en vente pour 200 000€.

Je ne veux pas ou ne peux pas obtenir la différence nécessaire 280 000€.

La banque peut faire crédit-relais de 140 000€ dans l'attente de la vente du bien qui sera soldée avec le produit de la vente.

Avec 140 000€ de relais + 50 000€ d'apports : je dispose désormais de 190 000€ et peux obtenir un prêt classique de 140 000€ qui génèrent des mensualités compatibles avec ma situation.

• Jusqu'à combien prête la banque ?

Jusqu'à une date récente, avec l'envolée des prix, les banques allaient jusqu'à 80% de la valeur du bien. Désormais, avec le ralentissement des transactions et le tassement des prix, elles se cantonnent à 60/70% de la valeur estimée du bien.

• Comment est estimée la valeur du bien?

De nombreux établissements ont été échaudés par des estimations fantaisistes produites par des agences immobilières qui ont anticipé des hausses illusoires et affecté aux biens des valeurs jamais atteintes, avec pour corollaire des difficultés à rembourser le prêt. Dans la plupart des cas pour s'assurer de la volonté de vendre le bien, les banques demandent la production d' un ou deux mandats de vente et prennent pour base 60/70% du prix de vente. Mais dans certains cas, elles font appel à un expert immobilier pour évaluer le bien (à leurs frais).

• Que se passe-t-il si j'ai un crédit que je rembourse sur le bien ?

L'établissement prêteur retient la valeur nette du bien : prix de vente – le solde du crédit à rembourser et les frais éventuels et applique son quota sur cette valeur.

Mon bien vaut 200 000€, mais j'ai encore 30 000€ de capital restant dû. Valeur nette 170 000€. Prêt possible de 60 à 70% de cette valeu

• Garantie du prêt-relais

En raison de la courte durée de ces prêts et pour ne pas alourdir les frais, la plupart des banques se contentent de demander une promesse d'affectation hypothécaire. En fait, peu de garanties, puisqu'une promesse d'affectation hypothécaire est un simple engagement contractuel entre la banque et l'emprunteur. C'est un simple engagement de la part de l'emprunteur de consentir une hypothèque au profit de la banque pour garantir le prêt à la première demande de celle-ci. Mais cet engagement ne se traduit par aucune sureté réelle prise sur le bien qui reste libre de toute garantie au moment de la vente.

Cela évite les frais de prise d'hypothèque et de main-levée d'hypothèque. Toutefois certains établissements exigent une garantie réelle et n'hésitent pas, même pour une courte durée, à se garantir sur le bien à la vente, pour éviter de ne pas être tenus informés de la vente.

Votre conseiller ACPI Courtage est en mesure de vous orienter vers les établissements qui vous apporteront une solution de crédit-relais dans les meilleurs conditions.

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• Que se passe-t-il si une fois vendu, j'ai un solde que je voudrais affecter au nouvel achat ?

Dans le premier exemple, la banque à fait une avance de 140 000€ et après paiement des frais, il me reste 55 000 euros.

Lorsqu'on a l'intention d'affecter la totalité du produit de la vente au nouvel achat, il faut le signaler à l'établissement prêteur et introduire une clause particulière ou utiliser un type de contrat de crédit adapté qui permette le remboursement anticipé sans frais d'une partie du crédit.

Ainsi, le capital restant dû passerait, dans cet exemple de 140 000 à 85 000€.

Selon les cas et la situation financière, il peut être soit plus intéressant de solder une partie du capital soit de l'investir dans un produit financier. En période de taux de crédit faible et des taux aux alentours de 5% sont encore des taux bons marché, il peut être plus judicieux de constituer une épargne avec un meilleur rendement.

• Crédit-relais sec ou assorti d'un prêt complémentaire

Il peut arriver que le besoin ne soit pas très élevé, car la valeur du bien vendu est plus élevée que celle du bien acheté.

• Exemple. Je vends deux 2 pièces à Paris pour m'installer en province. Prix de vente net : 500 000€. J'envisage l'achat d'un bien de 300 000€ et ne dispose que de très peu de liquidités, ce qu'il faut pour payer les frais. La banque peut opérer ce qu'elle appelle un crédit-relais sec. Un prêt-relais non assorti d'un crédit immobilier de longue durée derrière. Elle prête 300 000€ qui seront soldés intégralement à la vente des biens. En général, les banques n'aiment pas faire cette opération, car elles ne disposent d'aucune garantie véritable et n'a pas de certitude de bénéficier la clientèle de l'emprunteur sur une certaine durée, puisqu'il n' y a pas de contrainte de domiciliation. Les coûts de crédits s'en ressentent : les crédits relais secs sont en général plus chers que les crédits relais accolés à un prêt long terme.
• Quels sont les frais liés au crédit-relais ?

Le crédit-relais est un prêt de trésorerie « in fine ». C'est à dire que le remboursement de la totalité du prêt et des intérêts s'opère à la fin de l'opération quand le bien est vendu. Les intérêts dûs sont calculés sur la totalité du capital emprunté, pour la période allant de la date de mise à disposition à celle de la liquidation de l'emprunt.

Il est possible de rembourser ces intérêts mensuellement. Certains établissement proposent, si la situation financière le permet, de procéder à un remboursement régulier des intérêts (mensuellement, trimestriellement).

En conséquence, c'est un crédit relativement cher, puisqu'il n'y a aucun remboursement de capital pendant la durée de l'emprunt. Le capital est amorti en une seule fois. A la différence d'un emprunt classique pour lequel le capital s' amorti dès le départ, diminuant le montant des intérêts qui sont calculés sur le capital restant dû.

Le taux de crédit est généralement celui du crédit long terme qui est associé, majoré d'un ou deux points si c'est un prêt relais sec.

Un prêt relais de 200 000€ à 5% génère des intérêts de 10 000€ par an (833€ par mois).

• Durée du prêt relais

Les crédits relais sont en général d'une durée d'un à 2 ans. Que se passe-t-il à la fin du crédit relais si le bien n'est pas vendu?

Si le bien n'est pas vendu à l'échéance de 2 ans, c'est que sa valeur a été mal analysée et qu'elle ne correspond pas au prix de marché. On estime qu'un bien à son prix de marché se vend dans les deux mois quand la demande existe. Aujourd'hui, la demande existe, mais l'offre doit adapter ses prix à la solvabilité des acheteurs potentiels. Et la demande porte sur des biens présentant des caractéristiques que ne présentent pas nombres de biens mis à la vente (situation géographique, état, confort, normes...).

Une solvabilité qui est limitée aux capacités d'emprunt des acheteurs et à leurs apports personnels. Plus le bien tarde à se vendre et plus il démontre son écart entre la demande en terme de caractéristique du bien, le prix demandé et celui que les acheteurs sont disposés à y mettre.

Si au bout de 2 ans le bien n'est pas vendu, la banque sera obligée de prendre une hypothèque pour garantir le remboursement du capital qu'elle a avancé et des intérêts. Garantie d'autant plus indispensable que le bien n'est plus à la valeur estimée. Elle pourra attendre quelque mois si le vendeur fait preuve d'une volonté de vendre à un prix raisonnable. Mais si l'acheteur ne baisse pas son prix ou malgré ce, si le bien ne se vend pas, elle fera jouer son hypothèque et vendre le bien par voie judiciaire pour rentrer dans ses fonds.