L'apport personnel, combien prête la banque ?

Lorsqu'un établissement bancaire prête pour un projet donné, qu'il soit privé ou professionnel, il demande en général que l'emprunteur fasse un effort de son côté. C'est un mécanisme traditionnel qui repose sur un double raisonnement : ne pas être seul à prendre la totalité des risques pour un projet : l'emprunteur doit amener sa quotepart au projet qu'il défend; ne pas prendre de risques qui peuvent aller au delà de la garantie dont on dispose sur le bien.

La banque prête avec de l'argent qui ne lui appartient pas : soit elle l'emprunte auprès d'établissements de financement soit elle prête les fonds qui sont déposés chez elle. Les fonds déposés sont massivement prêtés. Elle ne veut donc pas, en prêtant à tort et à travers, sans garantie, se retrouver dans la situation de ne plus pouvoir rembourser ses propres emprunts.

Lorsqu'un prêt tourne mal, les frais pour recouvrer ses créances sont très élevés. Outre le manque à gagner, le prix de la vente du bien risque de ne pas couvrir la totalité de la somme empruntée et des frais occasionnés par les procédures de recouvrement. La banque souhaite limiter son risque à ce qu'elle peut espérer récupérer dans la pire des hypothèses.

Dans ces conditions, elle demande à l'emprunteur de faire de son côté l'effort d'amener une partie du coût de l'opération et d'investir lui aussi : une condition essentielle pour qu'elle l'aide à créer son patrimoine. Cet effort, c'est l'apport personnel minimum (l'autofinancement), faute de quoi, elle refusera de prêter.

La crise actuelle des banques anglo-saxonnes, espagnoles et françaises repose sur une dérogation à ces règles de sécurité.

Avec l'envolée de l'immobilier et la baisse des taux de crédit, les banques sont souvent passées outre leurs pratiques habituelles et ont accepté de financer la totalité du montant des projets. Un achat comporte le prix payé au vendeur, mais également tous les frais annexes : frais notariés, frais de prise de garantie, frais d'agence...

Depuis 2000, beaucoup de banques ont accepté de passer d'un financement à hauteur de 80% du montant de l'achat, à 100%, voire 110% en incluant les frais annexes à la vente : frais notariés et frais de prise de garantie. Avec un marché de l'immobilier en croissance en valeur de 10, 15, 20% annuels, elles ont prêté sur la base de la valeur potentielle de la garantie potentielle, sans tenir compte des autres facteurs économiques qui entourent le crédit (taux variable s'élevant rapidement, ressources stagnantes, risques de chômage...). Puisque le bien financé voyait sa valeur augmenter si rapidement, il accroissait la garantie d'autant chaque année, une façon de dire que le risque diminuait très rapidement d'autant. Prêter 220 000 euros pour un achat de 200 000 euros quand le bien vaut un an après 240 000\ et l'année suivante 270 000 \, permettait toutes les souplesses avec les normes habituelles. Il n'en est plus de même aujourd'hui. Le marché de l'immobilier ne monte plus, la valeur des biens stagne ou même régresse. Les organismes de caution mutuelle ne veulent plus accorder leur garantie si l'emprunteur ne justifie pas d'un minimum d'apport personnel. Les banques reviennent à leurs canons traditionnels.

L'emprunteur doit faire un apport personnel. Selon les établissements cet apport varie : au minimum les frais de notaire pour les uns, les frais de notaire et les frais de garantie chez d'autres, 20% du total chez d'autres encore.

Votre conseiller ACPI Courtage est en mesure de vous indiquer les conditions propres à chaque établissement.

La forme de l' apport personnel

Cet apport peut présenter plusieurs formes et les banques n'imposent pas de le justifier uniquement par des fonds déposés en liquide sur un compte. Elles considèrent comme apport personnel diverses sommes dont l'emprunteur devra justifier la matérialité et qu'il investira effectivement dans son projet : - l'argent effectivement disponible sur les comptes bancaires du ou des emprunteurs, l'argent provenant d'économies : Plans d'Epargne, CEL, PEA, lesquels peuvent également ouvrir droit à des crédits qui seront aussi comptabilisés en apport personnels.

Les prêts épargne logement
une donation, un héritage, un prêt auprès de la famille s'il n'est pas garanti par une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, les sommes provenant de la vente d'un autre bien, quitte si celui-ci n'est pas encore vendu à accorder un prêt-relais, une avance sur la vente du bien. Le prêt-relais D'autres sources de financement dont peut bénéficier l'emprunteur sont considérées comme des apports personnels. Ce sont en général des prêts d'un montant relativement peu élevés, accordés par différents organismes, l'Etat ou les Collectivités. Le Prêt à Taux Zéro. Il est réservé aux primo accédants, calculé en fonction des revenus du foyer, du nombre de personnes le composant et de la zone géo

• Le Prêt à Taux Zéro /  Le 1% logement

Les entreprises cotisent auprès d'organismes collecteurs pour que leurs salariés puissent obtenir des aides à l'acquisition d'un logement et à son aménagement éventuel, sous forme de prêts à bas taux et d'une certaine durée :

• le 1% logement Les prêts des collectivités locales et territoriales. Comme dans certaines zones géographiques ou dans quelques villes, le prix de l'immobilier est devenu tellement élevé que les habitants ne peuvent plus y acheter, quelques collectivités - Régions, Départements ou Communes accordent parfois des aides pour permettre à des emprunteurs de condition modeste d'acheter leur logement. Des aides souvent qui viennent se calquer sur les conditions d'obtention du Taux Zéro et l'augmenter jusqu' à 50 % de son montant.
• Les prêts des collectivités locales et territoriales Les prêts aux fonctionnaires. Outre des conditions particulières dont peuvent bénéficier les fonctionnaires auprès de certains établissements, la plupart de leurs mutuelles, accordent des petits prêts à taux réduit qui viennent compléter les emprunts principaux.
• Les prêts fonctionnaires Les prêts de la CAF. Les CAF accordent également des aides aux personnes à revenus modestes pour faciliter l'achat de leur logement.

Les prêts de la CAF La participation dans les entreprises de plus de 50 salariés. Les entreprises de plus de 50 salariés ont obligation de créer des comptes bloqués au profit de leurs salariés, alimentés par un intéressement aux bénéfices. Ces sommes peuvent être débloquées, même par anticipation au moment de l'achat de sa résidence principale.

La participation dans les entreprises de plus de 50 salariés Si la banque, au moment de la demande de crédit, impose un coefficient de 20% d'apport personnel, il faudra en premier lieu, savoir s'il s'agit du montant du coût de la transaction seule ou du coût de la transaction assortie des frais notariés, chaque banque ayant son mode opératoire et ensuite, faire le tour des possibilités d'accès à toutes ces différentes sources d'aides.graphique du projet.