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Le passage par une agence immobilière pour rechercher un bien est souvent incontournable.
La profession est réglementée et la loi de 1970 oblige les agents immobiliers a être garantis par une caution bancaire et assurés en responsabilité civile.
Le prix de vente d’un bien n’est pas forcément moins élevé en traitant directement avec un propriétaire qu’en passant par un intermédiaire.
L’agent immobilier est un professionnel qui donnait son secteur d’activité et est à même de conseiller l’acheteur.
Il connaît les prix de vente de biens semblables et l’évolution du marché de l’immobilier local.
Il connaît le bien, le vendeur et les marges de négociation pour amener celui-ci à être en phase avec les prix pratiqués.
Autant d’éléments que le vendeur ignore parfois.
Le vendeur particulier n’est pas tenu à cette obligation de conseil et le recours à un tribunal sera sans effet sur ce point.
Les honoraires des agents immobiliers sont libres : ils doivent simplement être affichés.
Ceci explique des écarts de frais d’agence pouvant se trouver sur un même bien mis à la vente auprès de plusieurs intermédiaires par le vendeur.
Ces honoraires varient selon les agences et les observations montrent qu’ils vont de 4 à 10% TTC du montant de la transaction, avec des moyennes autour de 7%TTC
Leur incidence dans le plan de financement n’est donc pas négligeable.
Peuvent-ils rentrer dans le plan de financement?
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Deux situations peuvent se présenter
1.Le mandat de vente prévoit que la vente s’effectue à un prix donné, les honoraires de l’agence étant à la charge de l’acheteur.
L’intégration des frais d’agence dans le plan de financement reste au bon vouloir de l’établissement prêteur.
Dans une phase d’euphorie immobilière, certaines banques dans les années 2000 à 2006, ont accepté de financer les achats immobiliers en y incluant tous les frais annexes à la transaction : frais notariés et frais d’agence compris. On pouvait parler de financement à 100%, voir 110%.
Ce n’est plus le cas aujourd’hui et les banques demandent aux acheteurs d’apporter un minimum de fonds propres pour réaliser leur projet : frais d’agence et frais notariés par exemple.
Par contre les frais d’agence ne rentrent pas dans le prix de vente et ne sont pas soumis aux droits de mutation.
2. Le mandat de vente prévoit que la vente s’effectue à un prix donné, les honoraires de l’agence étant à la charge du vendeur.
Dans ce cas, le prix est net pour l’acheteur. C’est le vendeur qui rémunérera l’agence immobilière, selon les conventions qu’ils ont conclu.
L’avantage pour l’acheteur réside dans le fait que s’agissant d’un prix net de frais, il peut rentrer intégralement dans le plan de financement.
Par contre ces sommes intégrées dans le prix de vente sont soumises aux droits de mutation.
Mais ce peut être un moyen pour l’acheteur qui doit avoir recours au crédit de diminuer son apport et d’augmenter le montant de son financement.
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