L'endettement et les revenus

L'endettement, c'est la somme totale des charges de crédits à rembourser rapportée aux ressources de l'emprunteur. Il n' y a pas de règle précise qui fixe la quotité maximale à ne pas dépasser pour accorder un crédit. Mais dans la pratique, les banques se limitent à 30% du montant des ressources ou 1/3 des revenus, soit 33 %.

• Limitation de l'endettement à 30% des revenus

Dans la pratique, les banques ont observé qu'au delà d'un endettement de 30% des revenus, les emprunteurs présentent de forts risques de ne pas aller au bout de l'emprunt et de rencontrer des situations critiques.
C'est une double attitude de prudence. D'une part vis à vis de leur risque crédit, mais aussi et d'autre part, depuis quelques années, en raison des recours devant la Commission de surendettement qui peut engager la responsabilité des banques, en cas d'accord de crédits disproportionnés par rapport aux revenus des emprunteurs. Et la conséquence d'un engagement fautif est souvent d'écarter une partie de la dette bancaire du plan de remboursement (les intérêts par exemple), quand il y a eu un défaut de conseil.1

Calcul des revenus pour déterminer les possibilités de crédit
Les revenus pris en considération sont constitués par l'ensemble des ressources que peuvent justifier les emprunteurs.

• Les revenus professionnels salariés ou non.

Les revenus déclarés des années antérieures pour éventuellement mettre en place un prêt à taux Zéro, si l'emprunteur peut y prétendre.
La banque examine la situation présente au moment du dépôt de dossier et éventuellement la situation future, lorsque des éléments favorables prouvables, permettent d'établir une amélioration des ressources.
Elle établit des moyennes annuelles à partir du bulletin de salaire du mois de décembre, des moyennes des trois derniers mois pour intégrer les dernières évolutions et sur 3 ans pour les revenus aléatoires ou les professions indépendantes.
Les primes régulières et conventionnées seront incluses, mais la banque ne tiendra pas compte des primes aléatoires, non pérennes, non imposables... 

• Les revenus locatifs réguliers sont pris en compte en opérant un abattement en général de 20%, lequel correspond aux charges que le propriétaire doit payer pour son bien.

Les autres revenus déclarés : indemnités, pensions et autres ressources.
Les revenus de patrimoine placé, des titres, des pensions seront également comptabilisés s'ils sont réguliers, déterminables et pérennes. Il en sera également ainsi des pensions alimentaires, des ressources de la CAF, des retraites, des allocations logement, d'une assurance...
Calcul des charges
La banque additionne tous les crédits : le crédit qu'elle peut être amenée à accorder et tous les crédits en cours que remboursent les emprunteurs. Parmi ceux-ci : les crédits à court terme à la consommation, les prêts personnels, les crédits revolving ou même d'autres emprunts immobiliers. Bien entendu elle tient compte également de tous les autres crédits associés au prêt principal : prêt Taux Zéro, 1%... Mais, pour prendre sa décision, elle peut aussi être amenée à introduire dans les charges celles, autres que de crédit, qui ont un caractère obligatoire et récurent. Ainsi, le remboursement d'une dette, une pension alimentaire, le loyer d'un bien.

La règle des 30% est-elle intangible?
 

La règle n'est pas absolue et dans certains cas, la banque accepte de dépasser les taux d'endettement de 33% des revenus. Cela est arrivé fréquemment ces dernières années lorsqu'avec l'envolée des prix des biens immobiliers, la garantie offerte prenait 10 à 15% voir plus, en valeur. Le taux de risque diminuant, les règles s'étaient assouplies. Cette situation n'est plus vraie aujourd'hui.

Néanmoins, en restreignant par trop les conditions de crédit, les établissements se privent de nouveaux clients. Aussi, certaines banques ne prennent dans le calcul de la mensualité d'emprunt que la charge hors frais et hors assurance. Elles calculent la charge net de remboursement sur la base du taux « commercial » et non du TEG.
Enfin, la plupart des banques retient dans certains cas, la notion de reste à vivre. Une charge de 2000€ mensuels de crédits pour un foyer qui a 6000€ de ressources laisse un « reste à vivre » de 4000€ par mois. Ce qui ne présente pas le même risque qu'un foyer qui perçoit 1500€ pour une charge de 500€ mensuelle.

Il existe des solutions si j'ai trop de crédits et que je risque de ne pas pouvoir financer mon logement?
Le lissage de crédit et le rachat de crédit

• Le lissage de crédit est une technique proposée par certaines banques. Il consiste à calculer l'échéance de prêt, en tenant compte des crédits en cours (échéances et durées) de manière à faire en sorte que, en allongeant la durée ou le montant de l'échéance du crédit immobilier et en ne prélevant que des sommes d'un montant plus faible pendant la durée de chaque autre crédit, on obtienne, une échéance constante totale, d'un montant moindre que la somme mathématique des emprunts en cours.

C'est une technique qui permet de pallier l'inconvénient de la durée des prêts aidés qui suivent des règles inadaptées aux réalités économiques : alors que la durée des prêts augmente en raison de la hausse du coût de l'immobilier, les prêts aidés sont souvent accordés sur des durées trop courtes. Un taux prêt Zéro qui doit être remboursé en 6 ans peut gêner l'octroi d'un prêt : en imposant une durée trop courte de remboursement l'échéance devient 4 fois plus élevée que si elle était alignée sur la durée d'un crédit de 25 ans.

Comment fonctionne le lissage de crédit? Les prêts en cours continuent à être remboursés. Pendant ce temps le montant de l'échéance du prêt immobilier est réduite.
 

• Exemple. J'ai un prêt personnel de 180 € pour encore deux ans, un crédit auto de 250 € pour 3 ans. J'ai 2000€ de revenus. Un prêt immobilier avec une échéance de 600€ représenterait : 1030€ pendant deux ans, 850€ pendant encore 1 an et enfin 600€ une fois les autres crédits terminés. Mais avec la règle du 1/3, je ne peux pas dépasser 650€ par mois. Mon crédit sera refusé.

Par contre, si la banque lisse le crédit à concurrence de 650€ par mois, je rembourserai mon crédit à concurrence de (180€ + 250€ + 220€ pendant 2 ans, 250€ + 400€ la troisième année et 650€ les années suivantes jusqu'à la fin du prêt.
Un mécanisme qui renchérit le coût du projet, puisque pendant plusieurs mois l'emprunteur ne rembourse pas la banque sur la totalité du capital : il y a un report.

• Le rachat de crédits avant emprunt.

C'est une autre solution qui demande une préparation de son projet sur une durée de plusieurs mois.
Si la somme des crédits en cours avec une échéance de prêt immobilier, même avec lissage dépasse le seuil d'endettement de 1/3 des revenus, le dossier sera probablement refusé.
Dans un premier temps, on procède au rachat de l'ensemble de ses crédits : prêts à la consommation, découvert bancaire, crédits revolving. C'est une solution avantageuse qui permet de réduire sa charge de crédit jusqu'à 60% du montant initial et de retrouver une aisance de trésorerie. Elle consiste à transformer en un seul prêt sur une durée longue de 7 voire 12 ans à un taux plus avantageux (6/7% au lieu de 22% pour un crédit revolving).
Au moment du montage du dossier plusieurs mois après, la banque verra des comptes bancaires sans découvert, un seul crédit remboursé, voire des économies en augmentation. Avec la technique du lissage, un crédit immobilier pourra être obtenu, alors qu'il aurait été refusé.

• Est-ce que mon dossier peut être refusé si je remplis les conditions de charges et de ressources?

Oui, la banque est une entreprise à caractère commercial qui décide de l'octroi ou non d'un crédit à ses clients ou futurs clients sans avoir à se justifier. D'autres facteurs peuvent influer sur la décision de prêter. Elle peut refuser le prêt sans qu'elle soit tenue d'en indiquer les motifs, même si toutes les conditions financières semblent réunies.
Il s'agit en général d'un manque ou d'une perte de confiance du banquier envers le demandeur de crédit.

La tenue des comptes

Des comptes régulièrement à découvert, des incidents de paiement même régularisés, trop de crédits à la consommation, certaines dépenses élevées, un avis à tiers détenteur pour des impôts non payés, sont autant de signaux d'alarme qui clignotent sur les comptes et effraient le banquier. Si le client ne maîtrise pas ses dépenses avec un loyer de 600€ par mois, qu'en sera-t-il avec un crédit de 900€? Même si le seuil d'endettement reste dans les normes, une mauvaise tenue des comptes peut entraîner un refus de crédit.

• Des antécédents

Des prêts ayant généré un contentieux dans la passé toujours en mémoire dans les ordinateurs de la banque ou une inscription non purgée dans un fichier central d'incident de paiement de crédit à la Banque de France bloquent l'octroi d'un crédit.
Un profil à risques.
La banque peut avoir eu accès à des informations économiques sur l'employeur ou le métier de l'emprunteur qui lui font penser que l'emprunteur coure un risque matériel à terme et peuvent l'amener à refuser le crédit.