Lle contrat de crédit

Dans un premier temps, la banque va étudier votre dossier : c'est en principe un service spécialisé différent du service commercial de l'agence qui procède à l'étude et prend la décision d'octroi ou de refus. Il vérifie le projet, votre situation, les justificatifs que vous lui avez fournis, analyse son risque. En cas d'accord, un processus réglementé entre en jeu. L'établissement prêteur est tenu de respecter un ensemble de règles destinées à protéger l'emprunteur lors de l'établissement d'un contrat de prêt.

La réglementation relative au crédit immobilier concerne tous les prêts qui portent :

sur l'acquisition en pleine propriété ou en jouissance d'immeuble d'habitation ou à usage mixte;
sur les travaux d'un montant supérieur à 21500€, destinés à la construction, la réparation, l'amélioration ou l'entretien d'un bien immobilier.
L'information préalable au crédit : l'offre de prêt
L'emprunteur et la caution doivent être informés au préalable des conditions de crédit proposées.
Une offre préalable de crédit doit être adressée gratuitement par voie postale.
Le délai de réflexion
Pour permettre à l'emprunteur d'étudier tranquillement son offre et de la comparer à d'autres, il dispose légalement d'un délai de réflexion.

Cette offre doit stipuler qu'elle est être valable un mois et que l'emprunteur ne peut l'accepter, c'est-à-dire la renvoyer signée, avant 10 jours. C'est obligatoirement à partir du 11è jour seulement qu'il peut l'accepter, mais il a jusqu'à l'expiration du délai de 30 jours pour le faire.

• Que se passe-t-il si la vente ne s'effectue pas ?

Si l'acquisition envisagée n'est pas réalisée dans les quatre mois qui suivent l'acceptation du prêt, celui-ci est résilié de plein droit. L'emprunteur peut être amené à payer des frais dans la limite de 150€.

La banque veut modifier le contrat.
Toute modification du contrat ne peut se faire que par voie d'avenant. Tout avenant au contrat doit faire l'objet d'une nouvelle offre préalable dans les mêmes conditions, sauf pour les crédits à taux variable dont les modalités de variation sont fixées dans le contrat initial.

Mentions obligatoires

Le document doit obligatoirement contenir toutes les mentions nécessaires à cette information, c'est à dire :

• l'identité des personnes;
• les modalités du prêt;
• la date et les conditions de mise à disposition du prêt;
• l'échéancier des amortissements ( un tableau indiquant les dates, le nombre et le montant des remboursements qui doit impérativement comporter, pour chaque échéance, la répartition entre l’amortissement du capital et les intérêts) ;
• le montant et le coût total du crédit ;
• le taux d'intérêt (TEG : Taux Effectif Global);
• les garanties demandées et les modalités éventuels de transfert;
• les frais retenus en cas de non réalisation du prêt.

Pour les taux progressifs ou variables il n'est pas possible de prévoir le montant des échéances : aussi une notice explicative est nécessaire. 
 

 Une fois le délai de réflexion passé, en acceptant l'offre, le contrat est conclu et chacune des parties est tenu envers l'autre de ses obligations. L'acceptation anticipée entraîne de plein droit la nullité du contrat, même si le demandeur renouvelle son acceptation. Toute fraude sur les dates, de la part du prêteur, peut entraîner aussi la perte du droit à intérêts

• Mise à disposition des fonds

Le sous-seing privé signé chez le notaire entre vendeur et futur acquéreur prévoit des clauses de réserve : en particulier celle de l'obtention d'un crédit pour que la vente puisse être effective. Avec l'accord du prêt, une des conditions suspensives est levée; une fois toutes les autres conditions levées, le notaire peut procéder à la signature de l'acte définitif et à un appel de fonds auprès de la banque. La banque envoie ensuite les fonds chez le notaire.

• Que se passe-t-il si le demandeur n'obtient pas le crédit ?

Si l’acquéreur n’obtient pas le ou les prêts demandés dans le délai prévu, la banque lui ayant remis une attestation de refus de prêt, la condition suspensive est considérée comme « défaillie ». C’est également le cas lorsque l’acheteur a recours à plusieurs crédits pour financer l’opération et qu’un prêt supérieur à 10 % du crédit total lui est refusé.

Si le crédit est refusé pour des raisons de revenus, la vente est annulée et il récupère les sommes avancées.
Si le crédit est refusé parce que le dossier est incomplet, qu'il y a eu un défaut de transmission de pièces, des dépassements de délais à la charge de l'emprunteur, il engage sa responsabilité. Le vendeur alors est fondé à conserver l’acompte, en application de l’article 1178 du Code civil, lorsque l’acquéreur a empêché l’accomplissement de la condition suspensive. C’est le cas lorsqu’il ne dépose pas sa demande de prêt en temps utile ou sollicite un prêt non conforme aux caractéristiques de la promesse, par exemple plus élevé que celui prévu dans la condition suspensive.

• Une banque refuse le dossier, peut-il être accepté ailleurs ?
                                   Oui...

L'emprunteur ou son conseiller ACPI Courtage peut obtenir d'un autre établissement un accord de crédit, car les critères et les objectifs de clientèle ne sont pas les mêmes d'un établissement à l'autre, d'une période à l'autre.

Les banques ont des politiques différentes. Par exemple, un établissement peut refuser des crédits parce qu'elle devient plus stricte sur l'endettement des jeunes et une autre rechercher dans le même temps une clientèle jeunes et organiser à ce moment là, des financements particuliers pour eux.

Il en est de même pour un établissement qui veut se faire connaître sur une zone géographique...